«En dag skal din gård skifte eier, igjen»

På 25 år har det også skjedd mange endringer knytta til skatteregler og annet regelverket som omhandler gårdoverdragelser.

I forbindelse med ett fremtidig eierskifte er det mange avgjørelser som skal tas. Avgjørelser som vil få store konsekvenser for både kjøper og selger. I Tine Rådgivning har vi kompetente rådgivere som har spesialisert seg på rådgivning innenfor «eierskifte.»

Les mer om digitalt eierskiftekurs

Hvor tidlig bør jeg starte?

Et eierskifte kan ofte kalles en prosess. En prosess som med fordel bør gå over en periode på noen år, fra samtalene starter til gårdoverdragelsen er gjennomført. Det er lurt å starte tidlig slik at  både selger og kjøper har god tid til å forberede seg på eierskiftet. I tilegg til kjøper og selger anbefaler vi å inkludere søsken i deler av prosessen. Åpenhet mellom alle parter, også søsken legger et godt grunnlag for å redusere sannsynligheten for konflikter som kan oppstå.

En gård representerer mer enn kun å være en arbeidsplass. Det er også et sted der barn har vokst opp, tradisjoner er holdt i hevd – og det er derfor mange som har følelser til en gård. Disse følelsene er det viktig å lytte til når gården nå skal føres videre til neste generasjon, og tradisjoenene vil forandre seg i forhold til det de en gang var.

En overdragelse kan gjennomføres på ulike måter og det finnes ingen «fasit» på hvordan dette skal skje. En overdragelse medfører som regel endring av bosted, arbeidsplass, økonomi med mere. Den viktigste endringen for selger omhandler det å gå fra å ‘ha ansvar’ til å ‘ikke ha ansvar’, og heller ikke den samme myndigheten til å ta avgjørelser. Denne overgangen er det viktig at kjøper og selger snakker sammen om hvordan vil påvirke hver og en av dem og hverandre.

Videre skal vi se på aktuelle temaer/spørsmål knyttet til ett eierskifte:

Hvem skal ta over ?

Utgangspunktet er at eier av en landbrukseiendom kan selge gården til hvem man vil. Dersom gården skal selges til noen med dårligere eller ingen odel vil det for kjøper og selger være viktig med en avklaring i forkant i forhold til dette. De senere årene har det kommet endringer i odelsloven over hvem som har odelsrett og ikke.

I en familieoverdragelse er det hensiktsmessig at den som overtar gården også er flyttet fremst i odelsrekkefølgen, dersom det ikke er eldstemann som overtar. Dette betyr at yngre søsken som har dårligere odelsrett enn eldstemann, får best odel ved å flyttes fram. I praksis betyr det at de har byttet plass i odelsrekkefølgen.

Takst av eiendommen – gir et best mulig utgangspunkt

Takst av gårdener enviktig del av en gårdsoverdragelse. Taksten som skal brukes bør ikke være for gammel, det vil si at det ikke bør være gjort store investeringer uten at taksten har blitt oppdatert. En godt spesifisert takst er en tredjepersons vurdering av verdiene på gården. 

Taksten av fast eiendom gir blant annet mulighet for oppskrivning av fast eiendom til 75 % av takst ved familieoverdragelse. Taksten er også viktig i forhold til å synligjøre verdier overfor bank i forbindelse med finansiering.

Taksering av maskiner/løsøre og buskap er også viktige verdier å synliggjøre.

Skatt

Salg av gårdsbruket kan skje skattefritt for selger, forutsatt at visse betingelser er oppfylt. Disse er blant annet at gården er å anse som et ‘alminnelig gårdsbruk, kjøpesummen er under 75 % av takst. Videre er det ett krav om at gården selges til noen som er arveberettiget, samt at selger har eid gården i minst 10 år.

Overdragelse av løsøre følger kontinuitetsprinsippet. Det medfører at kjøper overtar selgers skatteverdier. Selger slipper på den måten skatt ved at kjøper overtar selgers statusverdier. I en takst kan det også være elementer som havner utenfor ‘alminnelig gårdsbruk’ og som kan utløse skatt ved salg.

Investeringer i fast eiendom

Investering i fast eiendom, rett i forkant av en eiendomsoverdragelse kan medføre at kjøper får ett «avskrivningstap». Er det planlagt investering i fjøs omtrent på samme tidspunkt som en overdragelse, anbefales det at overdragelsen skjer før fjøsbygging. 

Kjøpesum

Hva som er riktig kjøpesum ved en familieoverdragelse er ulik fra gård til gård. Taksten er ett viktig utgangspunkt da en kjøpesum som er over 75 % av takst vil medføre skatt på gevinst for selger. Ofte ser vi kjøpesummer som er godt under 75 % av takst. Økonomien i landbruket er slik at det er begrenset hvor stor gjeld man kan ha dersom man skal kunne livnære seg av gårdsbruket. En driftsplan for kjøper kan hjelpe til med å besvare dette. Samtidig må selger også få en tilfredstillende privatøkonomi etter salget. Det betyr at selgers forventede pensjoner, fremtidige lønnsinntekter og gjeldsnivå er med på å påvirke kjøpesummen.

Pensjon

Det er viktig å ha oversikt over forventet pensjon. Alle har krav på pensjon fra NAV, men størrelsen på pensjonen og mulighet for når uttak kan starte vil variere ut fra tidligere inntekter. Noen vil også i tillegg motta pensjon fra andre gjennom tidligere arbeidsforhold eller egen pensjonsparing. I landbruket har vi også en ordning over jordbruksavtalen «Tidligpensjon til jordbrukere». Denne ordningen er laget for å lette generasjonskifter. Ordningen er for de som har hatt hoveddelen av inntekta fra landbruket, og har derfor noen absolutte krav som må innfris. Skal man kunne motta denne pensjonen er det helt spesefikke krav. Ta kontakt med Tine Rådgiving dersom du har spørsmå knyttet til pensjon.  

Sosiale rettigheter for kjøper

Junior som skal ta over gården har i mange tilfeller vært lønnsmottaker. Da er det viktig å være klar over forskjellen på sosiale rettigheter som for eksempel sykdom/uførhet mellom lønnstakere og selvstendig næringsdrivende. Det samme gjelder også ved familieforøkelse. I tillegg til ytelser fra NAV har næringsdrivende i landbruket med husdyrproduksjon muligheter for å få refundert avløserutgifter knyttet til sykdom. Den samme ordningen gjelder også ved fødselspermisjoner. Avløserordningen kan også gjelde for ektefeller, men her er det knyttet inntektskrav. Ordningene fra NAV og avløserordningen blir samordnet. Det anbefales at de nye brukerne tar en gjennomgang sammen med en rådgiver, for å tilpasse seg regelverket best mulig og avdekke behov for forsikringer knyttet til ulykke/uførhet/død.

Finansiering/kår

Kår er fortsatt vanlig å bruke som en del av finansieringen. I dag brukes stort sett kår bare i form av borett. Bruk av kår er ikke alltid en god løsning, og vil være avhengig av bolighusene på gården og kanskje avstanden mellom husene?

For å unngå skatt må det gis ett avslag på minst 25 % av takst. Avslag utover dette kan gis som gave/forskudd på arv. Det er i dag ikke arveavgift på gave/arv. Resten av kjøpesummen må som regel finansieres ved lån i ekstern bank, eventuelt som ett lån fra selger (eller en kombinasjon).

Eierskifte tidspunkt – noe å navigere etter

Hva som er riktig tidspunkt for ett eierskifte, vil selvfølgelig variere for den enkelte. Familiesituasjonen for både kjøper og selger vil påvirke hva som er «riktig» tidspunkt.

Dersom det er ønskelig å benytte seg av tidligpensjonsordningen bør eierskifte isolert sett skje i forkant av at dagens eier fyller 62 år. Denne ordningen er statisk og gjelder i perioden 62 – 67 år for bruker.

Pensjon fra NAV kan uansett tas ut fra 67 år, for mange er det også muligheter med uttak før 67 år, men dette er avhengig av tidligere inntekter.

Selger kan kombinere «tidligpensjonsordningen» med pensjon fra NAV og samtidig tjene penger som lønnsmottaker eller næringsdrivende. Tidligpensjonsordningen kan ikke kombineres som næringsdrivende jordbruker.

Ved investering i fast eiendom rett i forkant av ett eierskifte kan man, som nevnt tape avskrivningsgrunnlag.

Innovasjon Norge har bedre betingelser for visse investeringer dersom disse gjøres av unge bønder (under 35 år).

Produksjonstilskudd

Det er tradisjon for at de fleste eiendomsoverdragelser skjer ved nytt år. Det er imidlertid stadig flere som ønsker å gjennomføre overdragelse til andre tider av året, dette for å redusere den likviditetsmessige belastningen det er å være første år uten produksjonstilskudd. Det er alltid slik at det er den som søker, som mottar produksjonstilskudd.

Det er to søknadsomganger:

• 15. mars (med telledato 1. mars)
• 15. oktober (med telledato 1. oktober).

Utbetalingen av produksjonstilskudd og avløsertilskudd er ca. 20.februar året etter søknad.

Dersom det er overdragelse mellom telledatoene, blir det derfor to separate søknader. De fleste dyretilskudd beregnes med halv sats per telledato, og sum tilskudd blir derfor det samme som om det var en søker. Unntaket fra dette er tilskudd med avgrensning (f.eks avløsertilskuddet).

Dersom det blir sendt inn to separate søknader vil man også få to separate bunnfradrag.

Eierskifteprosessen omfatter mange del-prosesser. Den praktiske gjennomføringen av et eierskifte er som oftest den minste jobben knyttet til et eierskifte. Den største jobber omhandler å gjennomføre en prosess som sørger for at alle parter får mulighet til å utrykke seg om endringen familien står overfor. Målet med gårdsoverdragelser er gode familierelasjoner også etter en gårdsoverdragelse.

Temaene som faller inn under et eierskifte er et stort fagfelt å navigere i. Tine Rådgiving kan bistå med veiledning og gjennomføring av hele eierskifter, fra A til Å for deg og din familie.